对话|什么是打开居住“下沉市场”的“关键钥匙”？

在重庆主城的地产市场风起云涌之时，与主城发展有着密切联系性的“泛主城”市场也迎来了新一波的居住变革。

与主城距离的模糊化是否产生了新的生活理念？主城热销产品是否能够获得区县市场认可？高品质的改善型居住能否在区县取得成功溢价？

带着这些问题，凤凰网房产对负责开发长寿区改善型居住的标杆项目“璞缇1号”的御珑苑房地产开发有限公司总经理杜金川进行了一次面对面专访。

主城之外，人居品质时代正在开启

杜金川，作为一名近十年来一直活跃在重庆区县开发的操盘手，对重庆地产的“下沉市场”有着独特的理解。他认为，要玩转“下沉市场”，因地制宜和差异化发展是关键。

简单来说，就是要摸清楚不同的区县市场需要什么，并且要带来能打动市场的全新产品。

大重庆的区县市场要什么？

杜金川认为：“重庆的区县市场可以比较简单的以离主城的距离为标准判断。较远的区县市场，以酉阳巫山为代表，在土地供应量受限的情况下，满足购房者基本居住的产品仍处于供不应求的状态，适宜开发刚需产品。而距离主城较近的区县市场，以江津、璧山、长寿为代表，开发历史较长，刚需市场趋于饱和的情况下，要留住他们的关键是居住升级的改善型产品。”

但近几年，一般的改善型产品似乎并未撬开区县市场的大门，不少落子于长寿、璧山等地改善型产品遭遇了“存量危机”，要用改善型居住打开区县市场是否另有其他诀窍？

杜金川告诉我们：“由于主城的影响力外扩和交通的便捷化，这些与主城紧密相连的区域，其大众的人居理念已经发生了很大的变化。而那些存量于这些区域的改善项目，大部分是5年前甚至10年的改善型产品。要用改善型产品打动区县市场，其实需要的是更多诚意和新意。”

2016年开始，重庆主城的地产市场发生了翻天覆地的变化，随之而来的是产品的快速迭代和革新。随着重庆主城和临近区县距离越来越模糊的当下，这一部分的区县市场同样也在最随着主城的变化。可以说，区县居住正在迎来品质升级的新时代！

长寿人居升级，是否已到“成熟时”？

谈到对于长寿的看法，杜金川表示，璞缇1号项目的落地就是他对于长寿的信心。

在杜金川的回忆中，在讲究快周转的时代，普通的区县项目从拿地到开发一般不会超过6个月的时间，而璞缇1号却经历了近一年的市场调查和产品考究。

为什么？杜金川表示，他们发现了长寿市场的不同和机遇。

从大环境来看，长寿位于重庆主城以外东向发展的第一站，随着龙盛区域产业发展和规划的崛起，长寿与主城核心区的距离逐渐缩小，区域内人员与主城之前的互通往来也越发密切，区域的居住标准开始往主城靠齐。

从小环境来看，长寿正在进行“三地一中心“建设，根据长寿2018年的经济工作报告，长寿全年签约了290个项目，引资730亿元，其中制造业引资位列重庆全市第三。大量的先进产业引入和旅游业的高速发展，为长寿引入了大量的科技人才和高净值人群，人群的变化带来的是居住需求的变化。

根据《重庆市长寿区2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，长寿2018年城镇新增就业人员20688人，年末全区常住人口85.5万人，城镇化率达到了66.07%。

而根据璞缇1号的市场调研显示，这些人口中有50-60%属于能够实现改善型居住的群体。反观长寿的居住市场，改善产品的项目屈指可数，市场对于高品质改善型项目需求应该是很大的。

事实证明，杜金川团队的理解并未出错，璞缇1号一经推出，2019年上半年的销售成绩超过了去年整年长寿洋房市场的销售数据。

照母山的大平层，在长寿是否会“水土不服”?

凤凰网房产第一次看到璞缇1号的产品效果图，映入脑海的照母山的某代表性大平层项目。第二反应就是，这样的新产品在长寿市场能被认可么？

杜金川给了我们答案，璞缇1号大平层产品的落地对于长寿市场来说，像是电影里的哪吒一般，经历了从误解到认可的过程。

大平层产品一开始在长寿大众的眼中无非就是大一点的小高层，而其价位却超出当地传统“洋房”的约1000-元/平米的均价。大部分人对璞缇1号项目都持有好奇和观望的状态，其中也不乏不看好的人群。

而杜金川在专访中表示：“市场接受新产品需要时间，但时间会让他们知道我们将是区域最高标准的改善型项目。”

如杜金川所说，随着项目施工的逐渐完整，项目雏形和示范区的展露，市场对于该项目看法发生了180°的大逆转。

区别于传统洋房的密集感，1.6容积率的璞缇1号展现出了不一样的私密性和空间舒适感。区别于传统洋房的共享中庭，璞缇一号拥有了每个组团的独立中庭和架空层社区活动空间。区别于传统洋房的老旧外观，璞缇一号打造了类似玻璃的现代立面，带来了完全不一样的居住审美。